一线的北京深圳楼市也绷不住了

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一线的北京深圳楼市也绷不住了

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作者:包叔 发表:2023-11-27 07:45

大家已然知晓,上海的豪宅市场的单元底价已经在11月被跌穿了。

可比起上海,北京市场似乎更惨一些。

9月份“认房不认贷”政策带来的成交量上涨,迅速回落。十月份北京二手房网签刚刚过万,环比下降了25%。

面对短短一个多月时间,暴涨的两万套库存,北京房东们的办法只有一个:降价。

太阳公园一套去年5200万上架的房子,调整了五次,最近降到了4700万;朝阳公园附近老牌豪宅,一套今年三月能挂3000万的次顶层,现在卖2550万就能卖。小区内降价一两百万的豪宅随处可见。

一家房企高层购入不到一年的房子,还一直挂着卖不掉。他说能卖掉就降杠杆还贷款。

北京和上海的二手房都在砸盘。北京不同的地方在于,二手房把新房砸得开始降价了,只是上海还没上演的那一集。

最近的北京新房市场,一手豪宅的退房率变高了。从金舆东华、到中信城四期,到手的单子随时会飞。因为不断入市的低价二手房,给了新房不可能给到的折扣。

改善新房也多了一大批特价房源。开盘均价8万5的崔各庄晓风印玥,拿出了一批单价6.9万的房源;后沙峪建发观云135平米的特价房,原来卖733万,现在卖659万;西红门橡树湾开盘单价6.2万,最新特价:5.7万。

豆各庄沁园最便宜的一套是120平的二层,一口价580万,单价只要4万8,和之前的均价6万3相比,相当于打了七六折。因为附近的二手次新房富力又一城,挂牌均价都降到5.5万了。

一位开发商说,降价的原因是为了年底冲刺指标,北京的客户基数足够厚,降价还是能卖掉房子。但其实不只是在北京,他们各地项目都根据市场情况,申请了部分房源折扣。有的效果不错,有的没有起色,甚至同一城市不同项目,折扣效果都不一样。

问他有发现什么规律?他总结了下说,偏刚需的板块好一点,偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性,而改善看到房企在板块内争相降价,反而不着急买了:观望心态太浓。

那么深圳呢?

一个多月前 “认房不认贷”刚刚出台时,市场还不是这样。当时,开发商的幽怨是刚需不买房,没办法给改善腾出房票,于是二手房库存形成了堰塞湖。一家深圳的开发商告诉说:置换的热情还在,接盘的韭菜却没有了。

但短短一个多月时间,市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下,开始出手了,但改善客户却观望了起来。

11月初,深圳柏奕府官微发布了一张声明,宣布取消当天的公证摇号程序,原因是从公示开始到摇号前的三天时间里:无意向客户登记——这可能是深圳龙华第一次出现零认购新盘……

过去,龙华一直是深圳买房的热门区域,生活成本低、便捷的配套以及深圳中心的区位,被大家调侃为“宇宙中心”。一个又一个地王频现,短短几年间,龙华的房价就涨到了7字头。

三年前,龙华新房供应8145套,成交了7290套,去化率90%。三年后,龙华成为了深圳新房库存最大的区域。截至11月,深圳新房库存量已经超过了5万套,去化周期19个月。而深圳新房库存的五分之一就在龙华。

柏奕府是两年前的改善项目。当年均价7.4万/平,这次开盘备案价最低打8.5折,还给4个点佣金。相当于,去年买的客户,直接损失100万。

折扣力度放在去年挺大的,放在今年就很一般。今年,龙华的新盘都卷疯了。价格战打得如火如荼,85折是普遍折扣。和奕府、富基云珑府的案场折扣都低至85折。如果加上佣金、返点等,折扣最低至七七折。

就在柏奕府开盘一周前,龙华另一个项目和奕府宣布85折出售,并且给中介的佣金涨到8%。有人算了下,卖出一套,到手的佣金42万起。中原地产宣传佣金的海报上写着:卷王驾到,麻烦让一让,不想误伤。

去年,龙华很多新盘都还要加每平米三四千的装修费,今年基本送简装还打折了——因为二手房,也在降。

前几天,龙华龙悦居一套63平米的两房成交了,它的价格让很多深圳人破防:这套房子的指导价是527万;两年前,它的成交价在720万左右;半年前,它的成交价是468万;而最近,它的成交价是:300万——也就是仅半年时间,这套房跌去三分之一;两年时间,跌了60%……

官方统计局10月的数据,70大城市有56个城市新房价格下行,二手房有67个城市下行,创造了最近几年的记录。

除了一线城市,现在很多城市已经没什么可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一线城市,10月份,北京、上海、广州和深圳二手住宅环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%:一线城市也绷不住了,信仰开始塌方……

看完统计局的数据,有一喜一忧。忧的是8月末开展的救市政策,药效显然在快速消退。喜的是,统计局的数据跟房产市场一线的感受,之前有巨大的温差,现在:终于实现了“神同步”。

11月22日,深圳调整了二套最低首付比例,不管是过去要七成首付的普宅,还是8成首付的非普宅,都降到四成。

今年3月份前,经常有深圳的朋友问我,什么时候出政策?惨成这样该出政策了吧?这半年来,他们已经不问了。

房价跌破二手房指导价了,终于取消了指导价;改善普遍降杠杆,终于认房不认贷;新房都卖不动了,终于降首付比例。

这个矫枉过正的行业,爱,总是姗姗来迟……