非职业地主聊聊投资房子

[moneymaker]

我们夫妻两都是在湾区拿W2的打工族，不是职业地主，但是经常来潜水受益匪浅，今天报税顺便回顾了一下两个投资房的收益来分享下。

第一个自住房是在11年地产低潮中买的，那个时候我俩刚刚工作没有几分钱，但是大家都说那时候是买房的好时机我两拿出所有的积蓄，和401K借了钱，拼拼凑凑用10%的首付买了一套60多万的房子。地产在12年底开始起飞，我两做了HELOC，再加上一点存款买了套投资房，花了1万多简单装修一下就出租了。湾区的房子租售比很差，这个投资房头两三年都没有现金流，每个月要往里面填500，600块。现在打平了不用往里面添钱，不过也没有啥现金流。但是湾区房子涨幅惊人。我的第一个房子大约翻了三倍，现在大约180W，后面那个也有翻倍150W多。我们19年cashout拿钱换了自住，把第一个自住房变成了投资房。（本来换完自主想把第一个房子卖掉的，后来想起老朽的话说：可卖可不卖，不卖！于是就留着了。）

我算了算这几年两个房子的cost。第一个房子首付6W+十年地税7W=13W。银行贷款没有算进来是因为这是自住房，不还贷款也需要交房租。第二个房子首付8W（其他的是从HELOC借的）+ 装修2W+头几年负现金流2W=12W，所以这两个房子的cost是25W左右，但是回报在200W多？不知道这样算对不对。

我们其实投资的很保守，不敢多贷款，但是现在发现地产回报惊人。两套房子都有每年10万的涨幅，比我们W2的涨幅快多了。唯一不解的是两个投资房都没有啥现金流，不知道以后除了cashout还有没有其他办法拿到钱，我并不想1031exchange因为这两个房子的地税现在都极低。我想以后还会投资地产，但是估计不在湾区了，租售比太差了，渐渐往退休的年纪去，不能全靠W2来供着。

来源: xinLL [博客]

[moneymaker]

十年时间挣下两米净资产，靠W2是很难的。这个坛子里湾区有几个和你情况差不多，私下有过交流，一般有一到三个出租房，不容易了，有再多的也没必要交流讨论，基本上轻车熟路。

离开我的一亩三分地没资格评论，但在湾区混过好几年，也看过些房子，具体地方不很了解，大面上我的看法是湾区地形特殊，人口已经很密集，没有可开发土地，南加州还没有饱和。

湾区往西是海，往东有山，主要居住区在南北狭长地段，如果以旧金山为中心，出东北方向，金门和海湾两桥是瓶颈，只要是瓶颈就无解，剩下就只能往南发展。San Jose 离SF已经不近了，如果再从San Jose 无限度往南发展等于远离大都会。

所以在湾区拥有房地产是安全的，现在的房价的确高的离谱，但房地产这事没人敢说看的透，房价往往是没有最高只有更高。

我个人认为，或许房价会停滞不前一段时间，个别地方有回落，密集型公寓房租会下调，但疫情过后马上就反弹回去，房租反弹要快一点，毕竟租售比例太大。

[moneymaker]

不过现在现在很难在湾区投资，150W的房子首付20%，月租只有4000，每个月要填2000。这样风险就很大了。所以还是湾区周边找找有现金流的房子，这样稳妥一点。