加州新法进一步保护租户免遭驱逐和租金飆升
发表于 ： 周四 6月 13, 2024 4:01 pm
为了解决加州迫切的住房问题，州立法者通过了2019年的「租户保护法案」，透过限制租金上涨和收紧驱逐条件，为租户提供更多的稳定性。然而，为游民发声的倡议者发现，许多租户依然处於弱势。
加州参议院法案SB567自4月1日起已经生效，该法案在2019年法案的基础上，进一步扩大了对租客的保护，並对违反租金增幅上限的房东处以重罚。
这项由州参议员玛丽亚·埃琳娜·杜拉索（María Elena Durazo）提出的新法案，被称为「预防无家可归法案」（Homelessness Prevention Act）。该法规定，当物业业主打算自住或因大型翻修计划而需要租户离开时，任何「无过错、正当理由」的驱逐都將面临重大障碍。
根据SB567，物业业主必须在要求租户搬出后90天內自行搬入或让家人搬入该物业，並且必须將其作为主要居所至少12个月。
该法律还明確规定，如果房东因拆除或大规模翻新房屋而要求租户搬走，但未开始或完成工程，则必须以原租金將房屋还给租户。
此外，房东还需向租户提供书面通知，说明大型翻新或拆除的细节、预计修缮时间，以及所需的许可证副本。
SB567也针对租金上涨进行了规范。支持该法案的人士指出，即便是受到「租户保护法案」保护的租户，每年的租金上涨幅度也可能达到10%。根据州AB1482法案，租金上涨被限制在5%加上当地通胀率，或是租金上涨前12个月內曾经收取的最低毛租金的10%，两者以较低者为准。
SB567规定，若房东收取超出最高许可租金的房租，將面临民事诉讼，租户有权索赔超出部分三倍的赔偿金。
新法的支持者认为，租金持续上涨常常导致个人和家庭面临无家可归的困境。
美国政府问责局在2020年的研究发现，租金中位数每增加100美元，无家可归的人数就会增加9%。
杜拉索表示：「太多租客因为现行法律存在的漏洞和租金上涨速度超出工薪阶层加州居民的负担能力，而面临不公平的驱逐。」
该法案由加州社区赋权联盟（Alliance of Californians for Community Empowerment）、加州农村法律援助基金会（California Rural Legal Assistance Foundation）、正义与问责领导委员会（Leadership Counsel for Justice and Accountability）、PICO加州、公共倡导者（Public Advocates）和西部法律与贫困中心（Western Center on Law and Poverty）共同提出。
Zillow在2018年的研究指出，在居民將超过32%的收入用於支付租金的社区，无家可归的人数增长最快。
公务员国际工会加州分会（Service Employees International Union – California State Council）表示：「正当理由保护的漏洞，使得房东可以驱逐长期租客，將租金提高到难以承受的水平，许多人在AB1482法案通过后最脆弱的几年中，包括疫情、经济衰退和高通胀时期，得不到保护。」
反对者称其为「极端手段」
南加州租赁住房协会（Southern California Rental Housing Association）认为，AB1482是一项经过仔细谈判、有效期为10年的法案。不断削弱这一法案，使得物业所有者更难以有效管理他们的物业。
加州公寓协会（California Apartment Association）表示：「现在提议重写AB1482，声称需要更严格的租金上限和法律清理，这忽略了之前所做的大量诚信工作。」「AB1482是一项重大的立法工程，无需进行修正。」
SB567改变了加州物业所有者驱逐租户的程序，这意味著计划进行大规模翻新或重建物业以便转售的修补和翻转投资者將面临新的挑战和规定。
除了SB567，加州州长加文·纽森（Gavin Newsom）最近还签署了AB12法案，將於7月1日生效。
这项由旧金山民主党议员马特·哈尼（Matt Haney） 提出的法律，禁止房东要求超过一个月租金的保证金。
「儘管租金不断上涨，但自1970年代以来，关於保证金的法律几乎未有大的改变。」哈尼说，「这项新法是一个简单而明智的改变，对加州家庭的住房负担能力將產生巨大影响，同时也考虑到了房东防范潜在风险的需求。」
法案的反对者认为，如果房东不能收取足够覆盖潜在损害的保证金，可能会有更多房东选择退出市场。
加州参议院法案SB567自4月1日起已经生效，该法案在2019年法案的基础上，进一步扩大了对租客的保护，並对违反租金增幅上限的房东处以重罚。
这项由州参议员玛丽亚·埃琳娜·杜拉索（María Elena Durazo）提出的新法案，被称为「预防无家可归法案」（Homelessness Prevention Act）。该法规定，当物业业主打算自住或因大型翻修计划而需要租户离开时，任何「无过错、正当理由」的驱逐都將面临重大障碍。
根据SB567，物业业主必须在要求租户搬出后90天內自行搬入或让家人搬入该物业，並且必须將其作为主要居所至少12个月。
该法律还明確规定，如果房东因拆除或大规模翻新房屋而要求租户搬走，但未开始或完成工程，则必须以原租金將房屋还给租户。
此外，房东还需向租户提供书面通知，说明大型翻新或拆除的细节、预计修缮时间，以及所需的许可证副本。
SB567也针对租金上涨进行了规范。支持该法案的人士指出，即便是受到「租户保护法案」保护的租户，每年的租金上涨幅度也可能达到10%。根据州AB1482法案，租金上涨被限制在5%加上当地通胀率，或是租金上涨前12个月內曾经收取的最低毛租金的10%，两者以较低者为准。
SB567规定，若房东收取超出最高许可租金的房租，將面临民事诉讼，租户有权索赔超出部分三倍的赔偿金。
新法的支持者认为，租金持续上涨常常导致个人和家庭面临无家可归的困境。
美国政府问责局在2020年的研究发现，租金中位数每增加100美元，无家可归的人数就会增加9%。
杜拉索表示：「太多租客因为现行法律存在的漏洞和租金上涨速度超出工薪阶层加州居民的负担能力，而面临不公平的驱逐。」
该法案由加州社区赋权联盟（Alliance of Californians for Community Empowerment）、加州农村法律援助基金会（California Rural Legal Assistance Foundation）、正义与问责领导委员会（Leadership Counsel for Justice and Accountability）、PICO加州、公共倡导者（Public Advocates）和西部法律与贫困中心（Western Center on Law and Poverty）共同提出。
Zillow在2018年的研究指出，在居民將超过32%的收入用於支付租金的社区，无家可归的人数增长最快。
公务员国际工会加州分会（Service Employees International Union – California State Council）表示：「正当理由保护的漏洞，使得房东可以驱逐长期租客，將租金提高到难以承受的水平，许多人在AB1482法案通过后最脆弱的几年中，包括疫情、经济衰退和高通胀时期，得不到保护。」
反对者称其为「极端手段」
南加州租赁住房协会（Southern California Rental Housing Association）认为，AB1482是一项经过仔细谈判、有效期为10年的法案。不断削弱这一法案，使得物业所有者更难以有效管理他们的物业。
加州公寓协会（California Apartment Association）表示：「现在提议重写AB1482，声称需要更严格的租金上限和法律清理，这忽略了之前所做的大量诚信工作。」「AB1482是一项重大的立法工程，无需进行修正。」
SB567改变了加州物业所有者驱逐租户的程序，这意味著计划进行大规模翻新或重建物业以便转售的修补和翻转投资者將面临新的挑战和规定。
除了SB567，加州州长加文·纽森（Gavin Newsom）最近还签署了AB12法案，將於7月1日生效。
这项由旧金山民主党议员马特·哈尼（Matt Haney） 提出的法律，禁止房东要求超过一个月租金的保证金。
「儘管租金不断上涨，但自1970年代以来，关於保证金的法律几乎未有大的改变。」哈尼说，「这项新法是一个简单而明智的改变，对加州家庭的住房负担能力將產生巨大影响，同时也考虑到了房东防范潜在风险的需求。」
法案的反对者认为，如果房东不能收取足够覆盖潜在损害的保证金，可能会有更多房东选择退出市场。